前瞻“十三五”房产:“疯牛”变“慢牛”

[导读]分析人士指出,房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间,但已基本告别了过去的“疯牛”增长态势,进入“慢牛”的“新常态”。

分析人士指出,房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间,但已基本告别了过去的疯牛增长态势,进入慢牛新常态。有业内人士甚至预测,就算全面取消限购,房地产也难像5年前那样疯狂.

最近一段时间,尽管北京、上海等一线城市阴雨连绵,但这些城市的房地产业却重见阳光

国家统计局的最新数据显示,6月份房价环比上涨城市个数和幅度均在增加。市场机构的研究也显示:楼市已经走出近一年的低谷,随着销售回暖,库存数据已经连降四月。

上海易居房地产研究院近日发布的《2015年6月新建商品住宅库存报告》也认为,目前去库存周期已经脱离了高位水平,预计下半年去化周期还将继续缩短,房价将稳中向上。

多年来,房地产业被视为助力中国经济增长的重要组成部分。分析人士表示,随着中国经济步入新常态,房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态,也都发生了相应的变化;未来,房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。十三五期间,房地产业或真正从中国经济引擎转变为中国经济的稳定器之一。

逐渐回归商品属性

可以说,中国楼市本轮的变化始于2014年。去年以来,中国房地产市场再一次走到十字路口:过往的狂飙突进告一段落,多领域数据拐点开始出现。

数据显示,2014年下半年起,尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能,但行业整体高速增长的时期已经告一段落。2014年,全国房地产开发投资完成额为95036亿元,同比增长10.5%,同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米,同比下降10.7%,降幅同样创过去十年最低水平。

进入2015年后,多项房地产业政策密集出台:住建部等三部委3月30日联合发布通知,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至两成。同日,财政部等也发布通知,将普通住房营业税免征期由五年改为两年……

业内专家普遍认为,新政策并非楼市再次起飞的助推器,而是保证房地产市场软着陆的减速伞。业内专家认为,新政将显著刺激改善型需求,二手房市场率先活跃,将带动一手房成交量上涨,有利于进一步消化目前高企的库存,为一线城市实现软着陆提供条件。

业内专家进一步指出,前几年政府对市场过热的需求进行行政干预,这个干预从目前的结果来看打破了市场预期,让楼市似乎变成了政策市心理市。过去十年间的中国楼市,供需关系失衡,限价、限购和限贷政策屡屡失灵,进一步加剧了购房者的预期,导致房价越调越涨。

然而,此次超出预期的利好政策并没有引发一线城市楼市再度暴涨。新政不是刺激,而是解开了束缚已久的刚性需求和改善性需求,作为房企,目前策略还是以抓住机会去库存为主,谁涨价谁的房子不好卖,越秀地产副总经理伍岳峰说。有分析认为,开发商不敢提价,这或许标志着持续了十年之久的北上广深楼市搏傻游戏或将就此终结,楼市在告别心理市后,将进入一个相对平衡的理性博弈期。

专家认为,在供需关系相对平衡的情况下,房地产将逐渐回归其商品属性。

深圳市房地产研究中心主任王锋就表示,随着政府调控思路的转变,稳定住房消费、逐步放开行政性限购等政策的出台,开发商和购房者的心理已经趋于成熟,楼市告别心理市,从而进入一个较为长期的依托市场本身规律的理性博弈阶段。

行业增速平缓趋势难逆转

有分析认为,当前,中国正处在经济动力转型期和衔接期,房地产、制造业等老引擎动力在减退,新的动力将通过大众创业、万众创新激发出来。但在当前以及未来较长时期内、新老引擎还未完全衔接之前,房地产业仍将是中国经济的支柱产业。不过分析人士指出,房地产市场未来虽然仍有很大的需求以及增长空间,但已基本告别了过去的疯牛增长态势,进入慢牛新常态

分析人士判断,房地产行业增速趋于平缓,且这一趋势不可逆转。有业内人士甚至预测,就算全面取消限购,房地产也难像5年前那样疯狂。这主要是基于以下两点判断:

一是国内需求结构发生变化。民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算,目前中国20岁至29岁人口占比约为17%,而未来十年这个数字可能降至10%左右,适婚人口比例的下降,将导致住房需求的减少。此外,有统计显示,目前中国的人均住宅面积在33平方米左右,虽然明显低于美国的67平方米,但已接近大部分发达国家,远高于一些新兴市场。比如,英国是35.4平方米,日本是36.6平方米,韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米。

二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说,很多房地产商乐于将市场需求定义为刚性需求,这在当前房价水平下,已经发生了变化。以北京等一线城市为例,确实有很多需要改善居住条件的家庭,但缺乏支付能力的居多;还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明,住房需求不见得一定是刚性需求,开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。

把房子做精更重要

在接受采访的开发商看来,严峻的市场考验正在到来。一方面,房地产行业利润率正向社会平均利润率回归;另一方面,市场竞争加剧,部分实力弱的开发企业将面临被市场淘汰的风险。

一位在房地产市场摸爬滚打二十余年的公司高管告诉记者,研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去,现在想卖房子,就要推出高附加值的产品。比如我们花大价钱引进一种空气循环系统,保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本,但可以在销售过程中增加优势。不仅是我们,其他开发商也都拿出来自己的看家本领,都在提高品质上下工夫。

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)原高级副总裁毛大庆也坦言,把房子做精才是更重要的事情

可以说,房地产行业的转型已是一个不争的事实。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生表示,转型中的房地产业应向服务业看齐,抓住互联网+的势头,改变营销模式。她说,房地产行业的转型需回归服务于人的初衷,通过借助互联网等手段加快创新,积极转向服务业并学习服务业的经营思维,以满足不同行业、不同人群的需求。

此外,还有学者分析,过去,中国房地产市场被视为典型的政策市、货币市,非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善,房产税立法进程的加快,住房价格涨幅回落、甚至出现绝对下降,百姓住房消费理念也发生了转变,这将成为房地产市场健康发展的关键因素。

调控将退出历史舞台?

在房地产业,多年来,行政主导的房地产调控政策一直持续,一些以抑制改善型需求短期内控制房价为目的的做法屡遭市场质疑。而从2014年下半年起,这一情况有了实质性的改变。目前,除北上广深等一线城市外,绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。

去年10月天津取消限购政策,最终全年新建商品房平均交易价格10679元/平方米,同比增长1.4%;在山东省济南市,去年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响,全年新建商品房销售均价8135.74元/平方米,同比增长5.59%。

在业内人士看来,目前房地产市场的主要矛盾是结构上的供求不匹配,去干预化去行政化,就是允许房地产市场自行调整,是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。

政府要做的,是取消一些不再合理的干预,要敢于给市场自身一个表现的机会。我觉得,"调控"这个词可以退出历史舞台了,改为"改革"或"调整"可能更为恰当。聂梅生说。

本报记者看到,最近一段时间,以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。这些改革措施的一个共同点,是政府专注于提升百姓住房消费能力,允许市场自发调节。

聂梅生认为,原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会,老百姓(603883,股吧)的幸福感也来源于住房条件的改善,政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力,减少税费和利息负担。分析人士指出,依据中国楼市现阶段的市场特征,把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群是非常必要的。在业内人士看来,未来,政府出台房地产政策时,改善性住房政策的设计将有望得到进一步加强。

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