碧桂园“森林城市”惯打擦边球 新加坡被调戏了

“新加坡旁,碧桂园森林城市,海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”从央视晚会到NBA比赛直播,从微信朋友圈到各栋大厦的电梯间,碧桂园“森林城市”的海外楼盘以洗脑式传播席卷各大广告平台。

诚然,着手进行海外资产配置,已进入国内不少高净值人群的视野。但最近部分投资者向智通财经反映,位于马来西亚南部新山市依斯干达特区(Iskandar)的碧桂园“森林城市”项目与广告宣传片中存在一定差距,购房前需要反复掂量。

“森林城市”可谓声势浩大,甚至都请动了大马首相出面站台。面对铺天盖地的强势营销,碧桂园在该项目中是否存在过度宣传以及误导消费者的嫌疑?

惯打地域擦边球,这次“调戏”新加坡

毫无疑问,无论从地缘优势,还是华人的普遍心理认同感,比起马来西亚,新加坡无疑是更为诱人的因素,以至于宣传片中五光十色的新加坡夜景,使不少意向购房者产生了错觉。

只有一桥之隔,碧桂园“森林城市”项目巧妙披上了新加坡的外衣。该项目虽然主打新加坡概念,但本身与繁华的狮城并无关系,就像热闹的王府井带不动燕郊的房产一样,“深林城市”的内核驱动将是相对欠发达的马来西亚。

碧桂园“森林城市”惯打擦边球 新加坡被调戏了

事实上,打地域擦边球是碧桂园的惯常手法。2013年,碧桂园“十里金滩”项目在山东省海阳市揭幕发售前,就在各大媒体及宣传终端大力投放营销广告,主打“青岛东”的概念,让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。

然而,这一楼盘位于烟台下属的海阳市,并不在青岛地界。当时,媒体及坊间对这种涉嫌误导的宣传方式,提出了种种质疑。

这次“森林城市”的宣传手法如出一辙。不可否认的是,为了强化项目的新加坡概念,碧桂园的动作堪称大手笔,在属于柔佛州的海域中进行填海造岛,预计耗费高达2500多亿元,用来打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。

海外购房者可能不知道的是,柔佛州本身土地储备异常丰富,碧桂园的项目为了更接近新加坡,不免有刻意填海的嫌疑。此前,碧桂园曾多次受到质疑,为何放弃其他陆地,非要大动干戈地填海?

据公开报道,新加坡方面对该项目并非完全无异议。新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注,指项目没有为环保作充分评估,相关填海工程于2014年6月曾暂停,直至2015年1月才重新启动。

虽然碧桂园诚意满满,“森林城市”与新加坡市中心35公里的距离却无法抹去,“工作在新加坡,生活在新山”的意境听上去很美,但每日往返于两地所消耗的时间(来回总共需要经过4道关卡)并不令人感到轻松。每逢遇上关卡大排长龙,单程消耗2个小时也就见怪不怪了。

在宣传片中,碧桂园乐于将两地与深圳和香港做类比,但深圳本地人知道,居住在罗湖口岸,每天往返于深港两地的上班族并不算多。新一代白领所熟知的“燕郊北漂每天跨省上班”的故事,也难称美好。

幸好,马来西亚首相纳吉布在今年3月6日的开放盛典上已宣布,同意“森林城市”设置独立海关,但该事项具体落实时间还未有答案。

十年居住权并非真“绿卡”

在碧桂园的宣传中,关于购房者的居住权,公司宣传介绍如下:“买房送移居‘绿卡’,保留中国国籍,全家有十年马来西亚居住权,专业团队全程服务。”

据智通财经调查,该政策实为马来西亚的“第二家园”计划,与传统意义上的“绿卡”有一定区别,碧桂园的描述存有偏颇之处。

传统意义上,“绿卡”一词起源于美国,得名于美国最早的永久居留许可证的颜色,现在一般指给外国公民的永久居住许可证,持有绿卡意味着持卡人拥有在签发国的永久居留权。

而马来西亚的“第二家园”计划,仅仅是全家享10年居住权,中国国籍不变,与传统意义上的绿卡差别较大。马来西亚政府出台这一项政策,目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住,所以,在碧桂园“森林城市”项目买房和移民完全是两回事。

安家大马 豪赌未来

客观来说,“造城”是碧桂园的强项。作为以深耕国内三、四线城市出名的地产商,碧桂园不打“嘴炮”,向来都是以实际行动的“大手笔”震惊世人。

坐落于广州增城区的碧桂园凤凰城,绝对是碧桂园的经典之作。其以超长的周期,在距离市中心尚有一段距离的地方建起城市规模的各种配套设施,可谓碧桂园的拿手好戏。在马来西亚故技重施,碧桂园此举无疑在豪赌未来。

事实上,约14平方公里的“森林城市”(批准面积为1368.05公顷)并非碧桂园的本意,在经过了2014年6月至2015年1月的长期停工后,碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后,碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷,而相较最初的1978公顷,最终面积则缩小了多达600公顷。

根据马来西亚的条例规定,填海面积在50公顷以上的工程,必须通过环境影响评估,而碧桂园柔佛填海工程正好是49公顷。市场曾猜测碧桂园受到了政府的压力,新加坡方面曾担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境,同时也将影响新马边境分界线,或许会引发与新加坡海洋国界线的争议,这是一个比较棘手的政治隐患。但在其官网上,碧桂园声称这是考虑到环境的影响。

对于想在“森林城市”买房安家的中国购房者来说,他们的选择无异于另一场豪赌。

虽然填海面积有所缩小,但14平方公里的面积相当于新加坡圣淘沙的3至4倍。在将近两年的工程后,碧桂园“森林城市”的第一个岛屿依然还没有填满1/3的面积,岛上淡水设施的引进、网络配套设施的建设、跨海大桥的工程,庞杂的系统性建设和20年的超长开发周期,无异会影响购房者的居住体验。

在基础设施完善之前,碧桂园是否做好了迎接大量住客的准备,值得购房者深思。而由于“子女教育”是该项目的另一张牌,有人甚至在网上评论说:“20年后的学校,不知道是让儿子去读,还是让孙子去念。”

投资者谨防“有价无市”

这个项目的广告语中,有一句“就像十年前的深圳”。反复咀嚼这句广告语,不难发现,投资者无疑是碧桂园更为重要的客源,可是马来西亚被青睐的原因又是什么呢?

根据媒体报道,马来西亚开发商东家(Eastern&Oriental Berhad)总经理王振榆认为,中国开发商将內地那一套发展模式搬到马来西亚,未必适合当地人的口味,例如一个楼盘项目,兴建单位多达近万个,对马来西亚人来说过于挤迫,当地人会追求更加宽敞舒适的绿色空间。

从价格上来说,虽然“森林城市”在售的住宅产品包括49-173平方米的洋房,带装修均价约为人民币2万元/平方米,相当于中国二线城市的水平,但价格已经比丹绒古邦岸上的本地开发商项目贵出一截,这在当地已经堪称豪宅价格,以后很可能会遭遇流动性的问题。

另外,马来西亚当地人购买能力有限,新加坡和中国的投资者将是碧桂园重点营销的对象。

国内投资者不一定知晓的是,东南亚多国的开发商都早已前往新加坡推销住宅项目,马来西亚并不一定最具吸引力。新加坡房地产经纪行橙易研究与咨询部主管李敏雯曾对媒体表态,印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客,其中菲律宾的房产颇受欢迎。

就在今年1月,著名评级机构穆迪曾表示,马来西亚宏观金融风险依然很高,外部压力导致马来西亚增长恶化。从历史规律上来看,马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动,目前价格是高点还是洼地不得而知。

对于地产商来说,卖掉房屋就算成功,但对投资者来说,购买房屋之后还要担心出手问题。一旦市场上缺少合适的“接盘侠”,有价无市的情况将对盲目投资者造成始料不及的后果。

碧桂园投资利好当地政府

碧桂园曾经在马来西亚尝到过巨大的甜头,此次重金押宝“森林城市”项目,最兴奋的,首先是当地政府。

2013年,新山碧桂园金海湾一次性销售9000套房源的举动,轰动了大马市场,碧桂园该项目成功套现逾70亿港元。这甚至带动了其他的中国地产开发商,包括广州富力、雅居乐和绿地集团等同行相继进入马来西亚市场。

兴奋的马来西亚首相纳吉布宣布,“森林城市”项目将被列进免税区,取得依斯干达特区合资格的企业,如旅游、会议商务、教育、康健等领域的企业,还将享有税务假期,以吸引区內更多的商业活动。

碧桂园“森林城市”惯打擦边球 新加坡被调戏了

纳吉布盘算的是,希望到2035年项目全部完工时,能吸引1750亿元林吉特(约2757.65亿元人民币)的外资投资,该项目有望为马来西亚在未来20年内创造22万个金融、电子商务等高增值的就业岗位。

当然,当地政府的期望只是美好的愿景。事实上,所谓产业联动是比较理想的状态。如果交通和其他基础配套短期跟不上,在一定程度上与新山特区和新加坡也存在重叠的问题,以后拿什么来竞争?靠什么吸引资金来做产业投资?

至于普通投资者,在购房之前仍需三思而后行。在一波波看房团不断到访之际,“羊群效应”几乎难以避免。碧桂园史上最大的一件作品,是带给人们一座海上新城,还是仅仅看上去很美?这个问题恐怕20年之后才会有最终答案,但购房者敢赌上漫长的20年吗?

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