北京小红门上演“回迁楼去哪儿”

  丁女士是北京朝阳区小红门乡村民,2010年因当地建设绿化隔离带,她全家从自家宅基地和住房中被腾退,如今住在小红门乡政府安排的“周转安置房”鸿博家园里。

  她告诉中国房地产报记者,她的合法房产为绿化隔离带“让路”,手握腾退协议却只能住在周转房内;至今仍在坚持通过各种途径维护自身权益。

  “小红门乡政府打着建设绿化隔离带的旗号,让村民腾退合法房屋,却不执行合作建房、拆迁补偿的原则,违反就地安置的规定,建设商品房对外销售牟利,我们腾退户却至今住在周转房(鸿博家园)内,没有任何产权。”6月25日,丁女士说起自己的遭遇,情绪依然激动。

  2007年,因为要“建设社会公益性绿化隔离带,朝阳区小红门乡肖村、龙爪树村数千户居民被要求腾退”,当时从北京市、朝阳区等各级政府的规划到审批,均明确要求“所建住宅优先安排当地农民回迁上楼”。

  “实际情况却是,数千户被腾退户仍暂住在周转房(鸿博家园)内,真正属于腾退户的房子却早已被销售(中海城所在区块)。”她说。

  坚持认为“小红门乡政府倒卖回迁楼”的多数村民从2011年开始信访维权,通过法院途径起诉。如今5年过去了,迫于各方的压力,放弃维权人越来越多。到今天为止,维权的村民仅剩下30户左右,他们仍在各方奔走“要回属于自己的房子”。

  中海城项目地处北京南三环与四环之间,由央企中海地产开发,是著名的商品住宅社区;鸿博家园地处南四环外,是北京较大的回迁安置社区(分一期ABC区;二期ABC区),属于小红门乡四环路北、路南两居住区。

  7月到8月19日,为求证上述说法,中国房地产报记者通过朝阳区宣传部门,分别致函北京市朝阳区规划委、住建委、小红门乡政府,并多次电话协调采访事宜,至截稿前均未得到回应。

  一封举报信

  6月底,中国房地产报记者收到一封来自小红门乡肖村、龙爪树村村民的联名举报信。信中称:“2007年7月,小红门乡政府宣称依据北京市政府文件规定建设绿化隔离地区政策,让涉及范围的村民在腾退安置协议书上签字。但小红门乡政府却阳奉阴违、拒绝执行北京市绿化隔离带政策。”“因为依据北京市人民政府京政发【2000】12号和京政办发【2000】20号文件规定,对位于绿化隔离带村民拆迁安置,应本着合作建房和拆迁补偿的原则。”而且,上述两个文件规定:“拆迁安置所建住宅要优先安排当地农民回迁,根据当时的四至范围应当是就地安置,即现在的中海城地块,而不是四环外的鸿博家园。而且,提供的安置房至今没有任何产权,仅有一纸周转安置及租赁协议。”此外,“在此次征地过程中,小红门乡政府存在着伪造市规划局公文、欺骗市政府征地批文的嫌疑。”该举报信称。

  “根据政府公开信息显示,建设小红门乡绿化隔离带的征地批文是,北京市政府1999年12月29日作出的《关于朝阳区政府建设用地的批复》(京政地【1999】第87号),与其对应的征地补偿协议是《征地初步协议书》。甲方小红门乡政府,乙方龙爪树村,均由当时负责人签字,但是双方并未签署具体日期。并且该协议书显示,甲方经市规划局(97)规选字0056号、0076号选址意见通知书,批准为建设绿化试点小区,需征用乙方土地795.6亩。之后,我们投诉村民向北京市规划委员会提请公开(97)规选字0056号、0076号选址意见通知书,却被告知,该信息不存在,当时乡政府是否存在伪造公文,无人知道。”此外,国土资源部在给信访村民的公开告知书中均明确表示:“没有批准小红门全乡纳入绿化隔离带项目”。

  是周转房还是回迁房?

  6月26日,前述丁姓村民向中国房地产报记者提供了腾退协议书。其中由北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室与被拆迁户签订的《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》还算比较正式,由被腾退人和腾退办公室各自签字确认。

  内容却让村民无法接受。该协议书规定:“安置房面积为人均45平方米安置房,房价计算方式,原居住面积在人均范围内执行产权兑换,不足人均45平方米的按1600元/平方米计算,大于45平方米的,按40%面积计算或按照1600元/平方米计算,超出45~50平方米的按照3000元/平方米计算,超出50平方米的按照4000元/平方米计算。”签订日期为2010年1月10日。

  “同样是钢混结构房子,我们的房子超面积只补偿1600元/平方米,和安置房价格差距太大。”一位崔姓业主表示不能理解。

  此外,《腾退安置协议附件》中提及“本次安置为周转安置”,也就是说:“我们目前入住的鸿博家园小区是周转房,而不是真正属于自己的回迁安置房,还要出钱购买,手上却只有一纸腾退协议。”前述丁女士表示。

  另据她提供的一份签署日期为2013年5月的《小红门新村现房入住确认单》(产权置换)则更为简单,仅有一页纸:“为解决腾退户XXX拆迁腾退周转期间住房困难,现将鸿博家园二期A区5号楼X单元XXXX号两居室一套租赁给被腾退户使用。”

  “回迁社区”鸿博家园无规划许可证和施工许可证?

  另外,据多位腾退户介绍:“鸿博家园项目作为面积较大的回迁社区,却是未批先建、手续不全的违规建设项目”。

  据腾退户提供的北京市朝阳区住建委《关于鸿博家园项目的情况说明》中称,小红门新村农民回迁楼一二期《建筑工程施工许可证》未能查询到;北京市规划委2012年回复信访村民表示“朝阳小红门鸿博家园B区建设工程规划许可证,该政府信息不存在”,落款日期2014年6月3日。

  村民关心的小红门新村2期A区建设工程规划许可证(四至:东至小红门东路、西至小红门路、南至红坊路,北至牌坊村),被北京市规划委告知“您申请获取的政府信息本机关不存在”。

  2012年,对信访群众提出查看当时项目规划的要求,北京市规划委告知:“由于规划选址文件号因无明确指向无法核查”,这让村民获知当时规划的希望破灭。

  2013年,对村民关心的优先安排当地农民回迁上楼的政策落实问题,北京市发改委给信访村民的回复中表示:“2003年原发展计划委及原市建委批准了小红门居住区北区(即现在的中海城)一期BC地块和AD地块的项目建议书(代可行性研究报告)的批复,此后未办理过立项变更手续。”“农民回迁楼政策属于执行问题,应按项目单位和小红门乡政府研究提出的方案落实。”同年,北京市国土资源局答复村民信访“小红门乡政府倒卖回迁楼问题”时表示:“2003年,小红门乡政府委托北京嘉益德房地产开发有限公司建设鸿博家园项目,是经过市发改委立项审批、市规划委选址、设计,我局与该公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。土地规划用途为住宅配套,已办理出让手续,可以按照商品房出售。”也就是说中海城销售不存在违规销售问题。

  而且该回复表示:“小红门乡政府为安排农民回迁,依据规划选址在南四环原牌坊村建设的楼房,按照划拨方式办理的土地使用权。”这场回迁房争议背后,又有哪些不为人知的背景?这要从北京市绿化隔离带政策说起。

  为绿化隔离带让路

  1992年北京市总体规划中,边缘集团和城市中央大团之间大约有两公里的绿化隔离地区,用来防止城市“摊大饼”无限制扩散。当时首都规划委出台了绿化隔离带地区建设的政府7号令,即把绿化隔离地区土地重新规划,三分之二面积种树,三分之一居住,其中一部分给农民上楼,一部分建设商品房。

  正是基于此背景,1993年首都规划建设委员会举行会议,规定:原则同意小红门乡规划方案,要求通过按拆迁规划实现。铁路以北两个行政村形成一个居住区(即中海城所在地),路南两个行政村(小红门村、牌坊村即现在的恋日绿岛和监狱管理局)形成一个居住区。

  1996年,北京市城乡规划委批复小红门绿化试点区用地功能调整及居住区控制性详细规划:“原则同意市规划院所做你区小红门乡北区(绿化试点区)用地功能调整及居住区控制性详细规划方案。具体批复为:小红门绿化试点区,即小红门北区,位于规划南四环路,总占地351.1公顷,该试点区涉及小红门乡龙爪树和肖村两个大队。此次规划由两条南北向城市道路成寿寺路、龙爪树路将该试点区分为三部分,西部为城市工业区及肖村绿化区,中部为开发用地及宋家庄热电厂预留地,东部为龙爪树绿化区”。

  北京市政府1999年3月16日第1号文件批准了朝阳区政府关于“办理小红门乡开发用地手续的请示,批准征地共计27.75公顷,并明确该项目商业楼用地土地使用权按有偿使用办理,安置回迁楼、学校用地土地使用权按划拨方式办理。”同年12月31日第87号批复文件,同意小红门房地产开发有限公司征用小红门龙爪树菜地和非耕地合计53.04公顷,同时解决1187名劳动力就业问题。

  到2000年6月,北京市国土局批准了该地块共计7.1088公顷的国有建设用地,取得方式:商业楼用地出让,学校回迁楼划拨,且明确了四至范围,即东至龙爪树路、南至郭家庄路、西至成寿寺路、北至石榴庄路。

  至此,也就明确了该地块用途,就是商业楼、回迁楼和配套公建的开发模式。由此,小红门乡绿化隔离带北区一期工程的项目建设拉开序幕。

  2003年6月25日,北京市发展计划委和北京市建委批复了小红门居住区北区一期工程BC、AD地块项目可行性建议书。

  其中明确B、C地块四至范围为东至规划郭家村北路和宋家庄楼路、南至规划郭家庄路、西至成寿寺路、北至规划少角村西街,同样明确了所建住宅优先安排当地农民。明确A地块四至为东至规划的郭家村北路、南至规划少角村西街、至成寿寺路、北至规划石榴庄路;D地块四至为:东至龙爪树路、南至规划少角村路南街、西至规划宋家庄楼路、北至空军部队,并明确标示:“所建住宅应优先安排当地农民回迁上楼”。

  据村民提供的北京市朝阳区发改委2003年《关于小红门乡绿化隔离带北区一期工程项目A、D地块变更建设单位请示》及《关于小红门乡绿化隔离带北区一期工程项目B、C地块变更建设单位请示》,上述两份请示主要目的是开发商变更,由小红门房地产有限公司变为北京嘉益德房地产开发有限公司(下称嘉益德公司,其为中海地产子公司),并明确界定了小红门乡绿化隔离带北区一期工程项目四至:东至规划郭家村北路和宋家庄楼路、南至规划郭家庄路、西至成寿寺路、北至规划石榴庄路。项目建设用地24.88公顷。

  2003年12月,北京市国土局与嘉益德公司签署上述ABCD四幅地块土地出让合同,其中A地块宗地出让面积85500.7平方米(约合128亩,2005年变更为125.71亩),土地用途改为住宅、配套、商业、公寓地下车库;B地块出让面积72908.5平方米,用途为住宅、配套及地下车库;C地块出让面积约69562.4平方米,用途为住宅及地下车库;D地块出让面积18510.6平方米用于配套建设,四幅地合计24.88公顷。

  然而,让村民们想不通的是:“到2012年他们手上还有自家土地证,至于他们的合法土地是如何被出让的,无人被告知。”到后期,村民通过逐级信访、检举、诉诸于法律的多种途径寻求维护自身合法权益,等到的最后结果是中海城最终建成到出售均是商品房,原本抱有回迁期望的村民无法接受此后果。

  当时,当地报纸在2009年6月10日报道中称:“小红门居住区一期被纳入市政府扩大内需项目绿色通道,该小区于年内建成,为轨道交通10号线和亦庄线拆迁户居民提供504套房,即ABCD四个地块。”。

  岂料,同年6月13日,该报另一篇报道却来了个180度大转弯,称小红门居住区内分鸿博家园和中海城商品房小区,被腾退户均被安置在农民回迁小区——鸿博家园,文中所提的小红门居住区的被腾退户不存在就地回迁到中海城商品房小区问题。

  缘何同一项目短短3日就有如此转变?被腾退村民解读是“乡政府欺骗了市政府,他们在国土局批的居住区不是给搬迁农民住的,而是搞了商业开发。”就此,中国房地产报记者曾致函小红门乡政府欲求证,至截稿前,未收到回应。

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