中日楼市差异显房价“回归理性”必要性

展望2017

中国和日本房地产行业的经济地位之差异,意味着如若中国房地产泡沫破裂了,其结果也将与日本不同。

2016年12月16日,在闭幕的中央经济工作会议上,决策层战略性地重新定位了中国房地产市场——“房子是用来住的,不是用来炒的”,明确地让其回归居住属性。如此一来,2017年中国经济或将围绕调控房价虚高,包括控制一、二线城市的房价,去掉三、四线城市库存,解套几乎被绑架的实体经济,恢复中国经济可持续健康发展为主基调。

以往,只要一谈起中国高房价或房价泡沫,人们总喜欢搬出日本作为参照。事实上,由于中日两国经济实力不同,国情各异,其发展也未见相同。

首先,日本房地产泡沫反映的是市场行为。泡沫破裂后,银行或开发商等私人企业的债务,可以通过基于市场的方法,比如以清算来解决。但是中国房地产行业的参与者,如银行和开发商,主要是国有企业,一旦房地产泡沫崩溃,其债务很可能转嫁政府,最终影响到广大购房者。

其次,中国和日本的土地所有制不一样。在日本,土地是私有的,而中国的土地所有权分为两种:国家所有权和农村地区的集体所有权。虽然日本楼市泡沫的戳破导致了经济衰退,并对其金融体系造成压力,但不会给日本政府造成严重问题,而我国就不同了。

中国房地产迄今被视为国家支柱产业,其销售业绩可能直接影响国民经济,房价与中国经济的快速发展同步增长。但日本并非如此,在国家经济的高速发展中,房价没有快速飞涨;当房地产泡沫破灭时,日本已经成为一个高收入国家,虽说资产价值下降拖累了经济发展,但日本依然是一个引领全球的经济力量,其既没有崩溃,也没有显著降低公民的生活质量,在许多领域的发展仍然保持先进。

相比之下,尽管中国经济规模巨大,但整体经济仍然处于工业化阶段,尚未成为后工业社会。因此中国房地产泡沫一旦破裂,将对国民经济造成巨大冲击,并降低民众的生活质量。

中国和日本房地产行业的经济地位之差异,意味着如若中国房地产泡沫破裂了,其结果也将与日本不同,可能带来巨大的经济代价。不过幸运的是,相比日本,中国政府拥有更多分配社会资源的能力,并能开展部署经济结构性的改革,以应对房地产泡沫的潜在危机。

因此,2017年中国经济面临的最大挑战,国内主要来自于如何管理企业债务和拖累经济放缓的过剩产能(如钢铁、水泥等),以及金融体系(过度发放房贷)和家庭过度负债(如贷款500万购买800万的房产),尤其是在经济增长放缓的压力下,对外国进口的依赖程度等问题。而外部挑战则莫过于怎样与世界第一大经济体美国相处,毕竟特朗普针对中国的言论并不友好。他任命反华经济学家彼得·纳瓦罗为贸易理事会主席,且尚不清楚其是否会解除贸易协议,真正意图还很难确定。

至于几乎永远是财经热点的中国楼市,这些年来房价只涨不跌,似乎已成为众多民众的固定思维。但时过境迁,切不可再刻舟求剑,正如决策者的明确表示:“房子是用来住的,不是用来炒的”。

就此而论,至少2017年中国房价不可能再现2016年疯长的场景。而讨论了多年的房产税和空置税如果能真正全面实施,将会加大持房成本,或也能彻底打消投机客——房价越调控、价格越高的预期了。

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